Compraventa de proyectos fotovoltaicos: hitos, due diligence y valoración hasta el RTB

La compraventa de proyectos fotovoltaicos en España es un mercado secundario muy activo: promotores que originan y tramitan, fondos e IPP que compran para construir y operar, y utilities que rotan cartera. Lo que cambia de manos casi nunca es un terreno con placas, sino un conjunto de derechos: acceso y conexión a red, autorizaciones, contratos de terrenos y estudios técnicos.

El precio depende sobre todo de cuánto riesgo queda por delante. Un proyecto listo para construir (RTB, ready to build) vale más que uno con solo el punto de conexión, pero también exige más capital y una due diligence más profunda. Esta guía recorre las fases, los hitos que deben vigilarse y los factores que mueven la valoración.

En resumen:

• Los permisos de acceso y conexión son el activo central y están sujetos a hitos administrativos con plazos; incumplirlos puede suponer su caducidad.
• La operación habitual es la venta de la sociedad vehículo (SPV) titular de los permisos, con pagos ligados a hitos.
• La due diligence cubre terrenos, tramitación, red, diseño técnico, medio ambiente y mercado eléctrico.
• Precios capturados, restricciones de red y coste de evacuación pesan hoy tanto como la radiación.

Fases de un proyecto y qué se compra en cada una

Fase	Qué tiene el proyecto	Riesgo principal que asume el comprador	Estructura de pago habitual
Originación	Terrenos con opción de arrendamiento, estudio de capacidad	No obtener acceso y conexión	Importe inicial bajo, mayor parte ligada a hitos
Acceso y conexión obtenidos	Permisos de acceso y conexión, garantía depositada	Tramitación ambiental y plazos de hitos	Pagos por hitos (DIA, AAP, AAC)
DIA favorable y AAP	Evaluación ambiental resuelta, anteproyecto autorizado	Proyecto de ejecución, condicionantes ambientales	Pago parcial más pago final en RTB
RTB	AAC, licencia de obras, terrenos firmados, acuerdos de conexión	Coste de construcción y precio de la energía	Precio cerrado, ajustable por MWp final
Operación (COD)	Planta conectada, histórico de producción	Rendimiento real y precios	Valoración por flujos de caja

Cuanto antes entra el comprador, menos paga por MWp, pero mayor es la probabilidad de que el proyecto no llegue a construirse. Por eso las operaciones en fases tempranas casi siempre se estructuran con pagos diferidos.

Derechos de acceso y conexión: el activo que más pesa

Sin capacidad de evacuación no hay proyecto. Los permisos de acceso y conexión los conceden el gestor de la red de transporte o la distribuidora, tras depositar una garantía económica por la potencia solicitada. La capacidad disponible en muchos nudos está agotada o se adjudica mediante concursos, lo que ha convertido estos permisos en el principal factor de escasez del mercado.

Hitos administrativos y plazos

Desde 2020, los proyectos con permisos de acceso deben acreditar una secuencia de hitos dentro de plazos tasados:

1. Solicitud de autorización administrativa previa admitida a trámite.
2. Declaración de impacto ambiental (DIA) favorable.
3. Autorización administrativa previa (AAP).
4. Autorización administrativa de construcción (AAC).
5. Autorización administrativa de explotación definitiva.

Si no se cumplen, los permisos caducan y la garantía puede ejecutarse. Los plazos se han modificado y ampliado en varias ocasiones, de modo que en cualquier operación hay que verificar el calendario aplicable al expediente concreto con la normativa vigente y, si hace falta, con el Ministerio para la Transición Ecológica o el órgano autonómico competente según la potencia.

Due diligence en la venta de proyectos fotovoltaicos RTB

Una revisión seria se organiza por áreas. Esta lista sirve como punto de partida para compradores y para vendedores que quieran preparar su data room:

• Terrenos: contratos de arrendamiento o derecho de superficie firmados con todos los propietarios, inscripción registral, cargas, coincidencia entre catastro y poligonal del proyecto. La guía sobre alquiler de terreno para plantas solares ayuda a revisar las cláusulas habituales.
• Tramitación: resoluciones de acceso y conexión, garantías, AAP, AAC, licencia municipal y cumplimiento de cada hito en plazo.
• Red: punto de conexión, infraestructuras de evacuación compartidas con otros promotores (subestación, línea), acuerdos de reparto de costes y riesgo de restricciones técnicas.
• Técnica: estimación de producción con valores P50 y P90, topografía, geotecnia, inundabilidad y diseño compatible con la potencia autorizada.
• Ambiental: condicionantes de la DIA, medidas compensatorias y su coste, afecciones a patrimonio o vías pecuarias.
• Societaria y fiscal: historial de la SPV, deudas, contratos vigentes y contingencias.

Un data room ordenado acelera la operación y reduce las rebajas de precio de última hora.

Qué mueve la valoración de un proyecto solar

Más allá de la fase, estos factores explican la diferencia de precio entre dos proyectos de igual potencia:

• Coste y riesgo de la evacuación: una línea larga o una subestación compartida con muchos socios encarece y retrasa.
• Precio capturado esperado: con mucha solar en el sistema, el precio en horas de sol tiende a ser más bajo que la media del mercado. Esto penaliza los proyectos sin estrategia de venta.
• Posibilidad de PPA: un contrato a largo plazo facilita la financiación. La guía de PPA solar en España explica los modelos.
• Hibridación: espacio y capacidad para añadir baterías aumentan el valor. Más detalle en la guía de almacenamiento con baterías.
• Relación entre potencia pico y potencia de acceso: determina cuánta energía se pierde por limitación.
• Calendario hasta la operación: cada mes de retraso tiene coste financiero.

No existe un precio de referencia fiable por MWp para todo el mercado: varía con la fase, el nudo y el momento del ciclo. Conviene contrastar cualquier oferta con un asesor independiente.

Estructura de la operación

La fórmula más común es la compraventa de participaciones de la SPV titular de los permisos (share deal), porque transmitir cada autorización por separado es más lento. Los contratos suelen incluir:

• Pagos por hitos: una parte a la firma y el resto al alcanzar DIA, AAP, AAC o RTB.
• Ajuste de precio por MWp según la potencia final construible.
• Earn-out ligado a resultados posteriores, como la firma de un PPA.
• Manifestaciones y garantías del vendedor sobre terrenos, permisos y ausencia de contingencias.
• Condiciones suspensivas, por ejemplo la obtención de una autorización pendiente.

Algunos promotores optan por el codesarrollo: el inversor financia la tramitación a cambio de un derecho de compra a precio pactado al llegar al RTB.

Proyectos solares en venta: cómo encontrar contrapartes con PVFirms

El Marketplace de PVFirms permite a empresas verificadas publicar derechos de proyectos y carteras, además de equipos. Consultar los anuncios es gratuito, publicar también lo es para empresas verificadas y no hay comisión. La plataforma no interviene en pagos ni en la custodia de fondos, así que la negociación, la due diligence y el cierre quedan entre las partes y sus asesores.

Para buscar compradores o socios, el directorio permite filtrar productores independientes (IPP) y promotores y empresas EPC por país y nivel de verificación. Para la revisión técnica o legal, la categoría de consultoría y servicios agrupa ingenierías y asesores.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa que un proyecto fotovoltaico esté en RTB?

RTB indica que el proyecto puede empezar a construirse: tiene permisos de acceso y conexión, DIA cuando procede, autorizaciones administrativas previa y de construcción, licencia municipal y terrenos firmados. Algunos compradores exigen además el acuerdo técnico de conexión y un contrato EPC negociado. Conviene definir en el contrato qué se entiende por RTB.

¿Se pueden vender los derechos de acceso y conexión por separado?

En la práctica se venden junto al proyecto, normalmente mediante la venta de la sociedad titular. Los permisos están vinculados a una instalación, una ubicación y unos plazos de hitos, por lo que no funcionan como un activo independiente. Antes de cualquier operación conviene confirmar con un asesor jurídico las reglas aplicables a su transmisión.

¿Qué pasa si un proyecto incumple un hito administrativo?

Los permisos de acceso y conexión pueden caducar y la garantía depositada puede ejecutarse, con lo que el proyecto pierde casi todo su valor. Por eso la due diligence revisa fecha a fecha el cumplimiento de cada hito y las cláusulas del contrato protegen al comprador frente a incumplimientos anteriores a la compra.

¿Cuánto tarda una due diligence de un proyecto RTB?

Depende del tamaño, de la calidad del data room y de la complejidad de la evacuación. Un proyecto bien documentado puede revisarse en unas semanas, mientras que uno con muchos propietarios de terrenos o infraestructuras compartidas puede llevar varios meses. Preparar la documentación antes de salir al mercado acorta mucho los plazos.

Próximo paso

Antes de comprar o vender, conviene fijar internamente qué fase interesa y qué riesgos se aceptan. Con eso claro, el Marketplace y el listado de IPP son un buen punto de partida para identificar contrapartes; para la fase de construcción, la guía para elegir una EPC fotovoltaica completa el recorrido.