Mieterstrom oder Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Modelle, Messkonzepte und Wirtschaftlichkeit

Auf vielen Mehrfamilienhäusern bleibt das Dach ungenutzt, obwohl die Bewohner tagsüber Strom verbrauchen. Der Grund liegt selten in der Technik, sondern im Rechtsrahmen: Sobald ein Vermieter Solarstrom an Mieter abgibt, liefert er Strom an Dritte. Für diese Konstellation gibt es in Deutschland zwei Wege: das klassische Mieterstrom-Modell und seit 2024 die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) nach § 42b EnWG.

Beide Modelle machen Photovoltaik im Mehrfamilienhaus wirtschaftlich nutzbar, unterscheiden sich aber deutlich bei Pflichten, Förderung und Abrechnung. Dieser Beitrag erklärt die Mechanismen, vergleicht die Modelle und zeigt, wie Vermieter, Wohnungsunternehmen und Eigentümergemeinschaften die passende Variante wählen.

Kurz gesagt:

• Beim Mieterstrom übernimmt der Anbieter die komplette Stromversorgung der teilnehmenden Mieter und erhält dafür den Mieterstromzuschlag.
• Die GGV verteilt nur den Solarstrom im Gebäude; den Reststrom beziehen die Teilnehmer weiter von ihrem eigenen Lieferanten.
• Beide Modelle brauchen ein Messkonzept, das mit dem Netzbetreiber abgestimmt ist.
• Konkrete Zuschlagshöhen und Vergütungssätze ändern sich; prüfen Sie den aktuellen Stand bei Bundesnetzagentur und Netzbetreiber.

Warum Solarstrom im Mehrfamilienhaus anders funktioniert

Im Einfamilienhaus erzeugt und verbraucht dieselbe Person den Strom. Im Mehrfamilienhaus fehlt diese Personenidentität. Der Anlagenbetreiber, also Vermieter, Eigentümergemeinschaft oder ein Dienstleister, beliefert Dritte. Damit greifen energierechtliche Pflichten, die beim Eigenverbrauch keine Rolle spielen.

Der wirtschaftliche Kern bleibt aber attraktiv: Für Strom, der direkt im Gebäude verbraucht wird, fallen keine Netzentgelte an, weil das öffentliche Netz nicht genutzt wird. Dieser Vorteil lässt sich zwischen Betreiber und Bewohnern teilen.

Das klassische Mieterstrom-Modell

Mieterstrom ist Solarstrom, der in, an oder auf einem Wohngebäude erzeugt und ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz an Letztverbraucher im Gebäude oder im selben Quartier geliefert wird. Die Vertragsregeln stehen in § 42a EnWG, der Mieterstromzuschlag im EEG. Mit dem Solarpaket I wurde der Anwendungsbereich 2024 unter bestimmten Bedingungen auf weitere Gebäude und Nebenanlagen ausgeweitet.

Die wichtigsten Spielregeln:

• Vollversorgung: Der Mieterstromanbieter liefert den gesamten Strombedarf der Teilnehmer, also auch den Reststrom aus dem Netz, wenn die Sonne nicht scheint.
• Preisobergrenze: Der Mieterstrompreis darf 90 Prozent des Grundversorgungstarifs im jeweiligen Netzgebiet nicht übersteigen.
• Koppelungsverbot: Der Mieterstromvertrag darf grundsätzlich nicht Teil des Mietvertrags sein. Mieter entscheiden frei über die Teilnahme.
• Kurze Bindung: Die Vertragslaufzeit ist begrenzt, Mieter können wechseln.
• Lieferantenpflichten: Rechnungsstellung, Stromkennzeichnung und Meldungen wie bei einem Energieversorger.

Für den im Gebäude gelieferten Solarstrom zahlt der Netzbetreiber den Mieterstromzuschlag. Seine Höhe hängt von Anlagengröße und Inbetriebnahmezeitpunkt ab und wird regelmäßig angepasst. Überschüsse werden eingespeist und nach EEG vergütet. Weil die Lieferantenpflichten aufwendig sind, arbeiten viele Vermieter mit spezialisierten Mieterstromdienstleistern zusammen, die Betrieb und Abrechnung übernehmen.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG

Die GGV wurde mit dem Solarpaket I 2024 eingeführt, um die Hürden zu senken. Der Betreiber verteilt den Solarstrom an die teilnehmenden Parteien im selben Gebäude. Grundlage ist ein Gebäudestromnutzungsvertrag.

Der zentrale Unterschied: Der Betreiber muss keinen Reststrom liefern. Jede teilnehmende Partei behält ihren eigenen Stromlieferanten für den Bedarf, den die PV-Anlage nicht deckt. Wie der Solarstrom aufgeteilt wird, legt ein Aufteilungsschlüssel fest, statisch nach festen Anteilen oder dynamisch nach dem tatsächlichen Verbrauch.

Einen Mieterstromzuschlag gibt es bei der GGV nicht. Dafür entfällt ein großer Teil der Lieferantenpflichten. Voraussetzung ist in der Regel eine viertelstündliche Messung bei allen Teilnehmern, praktisch also intelligente Messsysteme. Klären Sie mit dem Messstellenbetreiber früh, bis wann diese eingebaut werden können.

Mieterstrom und GGV im direkten Vergleich

Kriterium	Mieterstrom	Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Rechtsgrundlage	§ 42a EnWG, Zuschlag nach EEG	§ 42b EnWG
Reststromlieferung	durch den Mieterstromanbieter	durch den eigenen Lieferanten jeder Partei
Förderung	Mieterstromzuschlag plus Vergütung für Überschuss	kein Zuschlag, Überschuss nach EEG vergütet oder direkt vermarktet
Preis	gedeckelt auf 90 % der Grundversorgung	im Nutzungsvertrag vereinbart
Räumlicher Rahmen	Gebäude oder Quartier ohne Netzdurchleitung	nur dasselbe Gebäude
Messung	meist Summenzählermodell mit Unterzählern	viertelstündliche Messung je Teilnehmer
Aufwand für den Betreiber	hoch, Pflichten eines Stromlieferanten	deutlich geringer
Passt zu	größeren Beständen, Dienstleistermodellen	kleineren Häusern, Eigentümergemeinschaften

Messkonzepte und Abrechnung

Das Messkonzept entscheidet über Kosten und Machbarkeit. Verbreitet ist das Summenzählermodell: Ein Zweirichtungszähler am Netzanschlusspunkt erfasst Bezug und Einspeisung des ganzen Hauses, Unterzähler messen die einzelnen Wohnungen. Bewohner, die nicht teilnehmen, behalten ihren Lieferanten. Ihr Verbrauch wird über virtuelle Zählpunkte herausgerechnet.

Praktische Punkte für die Planung:

1. Netzbetreiber früh einbinden: Viele Netzbetreiber veröffentlichen Vorgaben für zulässige Messkonzepte.
2. Zählerschrank prüfen: In Altbauten ist ein Umbau oft der größte Nebenkostenblock.
3. Allgemeinstrom einbeziehen: Treppenhauslicht, Aufzug, Lüftung oder eine Wärmepumpe erhöhen den Direktverbrauch spürbar.
4. Abrechnung klären: Software, Dienstleister oder Hausverwaltung. Rechnen Sie den laufenden Aufwand ehrlich ein.

Gerade die Kombination mit einer zentralen Wärmepumpe verbessert die Quote. Wie das zusammenspielt, zeigt unser Beitrag Photovoltaik und Wärmepumpe kombinieren.

Wirtschaftlichkeit für Vermieter: ein Rechenweg

Ein Beispiel mit frei gewählten Annahmen: Ein Haus mit zwölf Wohnungen erhält eine 30-kWp-Anlage. Bei typischen Erträgen von 900 bis 1.000 kWh pro kWp entstehen jährlich rund 27.000 bis 30.000 kWh. Nehmen acht Parteien teil und werden ohne Speicher etwa 35 Prozent direkt im Haus verbraucht, bleiben rund 65 Prozent für die Einspeisung.

Die Erlöse setzen sich so zusammen:

• Direkt verbrauchter Solarstrom × vereinbarter Solarstrompreis
• beim Mieterstrom zusätzlich: dieselbe Menge × aktueller Mieterstromzuschlag
• Einspeisung × EEG-Vergütung oder Marktwert

Davon ziehen Sie Messkosten, Abrechnung, Wartung, Versicherung und gegebenenfalls Dienstleistergebühren ab. Setzen Sie die aktuellen Werte Ihres Netzbetreibers und Ihres Tarifs ein, statt mit Pauschalen zu arbeiten. Die Grundlagen zur Vergütung erklärt unser Artikel zur Einspeisevergütung 2026.

Steuerlich gibt es Sonderregeln, etwa für Wohnungsunternehmen, die Einnahmen aus Stromlieferungen bis zu einer bestimmten Grenze ohne Nachteile bei der Gewerbesteuer ermöglichen. Lassen Sie Ertrag-, Umsatz- und Gewerbesteuer vor Projektstart mit Ihrer Steuerberatung prüfen.

Fachpartner für Mieterstrom-Projekte finden

Ein Mieterstrom- oder GGV-Projekt braucht drei Kompetenzen: Anlagenplanung, Messkonzept und Abrechnung. Im PVFirms-Verzeichnis filtern Sie die Solarfirmen in Deutschland nach Region und Verifizierungsstatus. Planungsbüros und Energiedienstleister finden Sie in der Kategorie Beratung und Dienstleistungen, ausführende Betriebe unter Installateure.

Fragen Sie gezielt nach Referenzen aus Mehrfamilienhäusern, nach abgestimmten Messkonzepten mit Ihrem Netzbetreiber und danach, wer die laufende Abrechnung übernimmt. Angebote holen Sie über die Firmenprofile kostenlos ein. Einen Überblick über Förderprogramme bietet der Förderleitfaden Deutschland von PVFirms.

Häufige Fragen zu Mieterstrom und GGV

Müssen Mieter beim Mieterstrom mitmachen?

Nein. Die Teilnahme ist freiwillig, und der Mieterstromvertrag darf grundsätzlich nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden. Planen Sie deshalb mit einer realistischen Teilnahmequote. Mieter, die nicht mitmachen, behalten ihren bisherigen Lieferanten, und ihr Verbrauch wird im Messkonzept herausgerechnet.

Welches Modell eignet sich für eine Eigentümergemeinschaft?

Für Eigentümergemeinschaften ist die GGV oft einfacher, weil die Gemeinschaft keine Vollversorgung übernehmen muss. Wichtig sind ein klarer Beschluss, ein fairer Aufteilungsschlüssel und eine Regelung, wer die Anlage betreibt. Die Details klären Sie am besten mit Hausverwaltung und Fachplaner.

Lohnt sich Mieterstrom auch bei kleinen Häusern?

Bei wenigen Wohnungen fällt der feste Aufwand für Messung und Abrechnung stärker ins Gewicht. Hier ist die GGV häufig die schlankere Lösung. Lassen Sie beide Varianten mit realen Verbrauchswerten durchrechnen, bevor Sie sich festlegen.

Gilt in meinem Bundesland eine Solarpflicht für Mehrfamilienhäuser?

Einige Länder schreiben PV bei Neubau oder Dachsanierung auch für Wohngebäude vor. Die Regeln unterscheiden sich stark. Einen Überblick gibt unser Beitrag zur Solarpflicht in den Bundesländern. Prüfen Sie die aktuelle Fassung in Ihrem Land.

Wo finde ich die aktuellen Fördersätze?

Den Mieterstromzuschlag und die EEG-Vergütungssätze veröffentlicht die Bundesnetzagentur. Sie ändern sich in festen Abständen, deshalb sollten Sie für jede Kalkulation den aktuellen Stand verwenden.

Ihr Weg zum Solardach auf dem Mehrfamilienhaus

Klären Sie zuerst, ob Sie Stromlieferant werden wollen oder lieber nur Solarstrom verteilen. Mit dieser Entscheidung holen Sie Angebote von erfahrenen Planern aus der Kategorie Beratung und Dienstleistungen ein.